Bir gayrimenkul yatırımını değerlendirirken çoğu kişinin ilk baktığı rakam aylık kira geliridir.
Ancak bir konutun yüksek kira getirisine sahip olması, yatırımın gerçekten aynı ölçüde kazançlı olduğu anlamına gelmez. Çünkü kira gelirinin yanında aidat, bakım, vergi, boş kalma süresi ve çeşitli diğer giderler de yatırımın gerçek performansını etkiler.
Bu noktada brüt getiri ve net getiri kavramları önem kazanır.
Peki bu iki oran arasındaki fark nedir ve yatırım kararı verirken hangisine bakmak gerekir?
Brüt getiri nedir?
Brüt getiri, gayrimenkulün yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranlanmasıyla elde edilen temel bir göstergedir.
Basit şekilde:
Yıllık kira geliri ÷ Gayrimenkulün satın alma bedeli × 100
formülüyle hesaplanabilir.
Örneğin 3.000.000 TL’ye satın alınan bir konutun aylık 20.000 TL kira getirdiğini düşünelim.
Yıllık kira geliri:
20.000 TL × 12 = 240.000 TL
Brüt getiri oranı ise yaklaşık:
240.000 ÷ 3.000.000 × 100 = %8
olur.
Bu oran ilk bakışta yatırımın kira performansı hakkında hızlı bir fikir verir.
Net getiri nedir?
Net getiri ise yatırımın gerçek kazancını daha doğru değerlendirmeye çalışır.
Çünkü kira gelirinin tamamı yatırımcının cebinde kalmaz.
Yıl içerisinde:
-
Aidat,
-
Bakım ve onarım,
-
Vergiler,
-
Sigorta,
-
Kiracı değişiminden kaynaklanan giderler,
-
Boş kalma süreleri,
-
Yönetim veya danışmanlık giderleri
gibi masraflar oluşabilir.
Net getiri hesaplanırken bu giderler yıllık kira gelirinden düşülür ve kalan tutar taşınmazın maliyetiyle karşılaştırılır.
Brüt ve net getiri arasındaki fark neden önemlidir?
İki gayrimenkul aynı kira gelirini sağlıyor gibi görünebilir ancak gider yapıları çok farklı olabilir.
Örneğin yüksek aidatlı bir rezidans ile düşük ortak giderli bir apartman dairesinin aylık kira geliri aynı olsa bile yatırımcıya kalan net gelir farklı olabilir.
Bu nedenle yalnızca ilanlarda belirtilen kira rakamına bakmak yanıltıcı olabilir.
Brüt getiri daha çok ilk karşılaştırma için kullanışlıdır. Net getiri ise yatırımın gerçek performansına daha yakın bir sonuç verir.
Aidat yatırım getirisini nasıl etkiler?
Aidat özellikle site ve rezidans yatırımlarında önemli bir gider olabilir.
Bazı projelerde güvenlik, havuz, spor salonu, otopark ve sosyal alanlar yüksek aidatlara neden olabilir.
Bu hizmetler konutun kiralanabilirliğini artırabilir ancak yatırımcının yıllık net gelirini azaltabilir.
Bu nedenle yatırım amacıyla konut alırken aidat tutarının yalnızca bugünkü seviyesine değil, zaman içerisinde artma ihtimaline de dikkat etmek gerekir.
Boş kalma süresi neden hesaba katılmalı?
Bir konutun yılın 12 ayı boyunca kesintisiz kirada kalacağı varsayımı her zaman gerçekçi değildir.
Kiracı değişimi sırasında birkaç haftalık veya birkaç aylık boşluk oluşabilir.
Örneğin aylık 20.000 TL kira getiren bir konut yılda bir ay boş kalırsa yatırımcının yıllık kira geliri 240.000 TL değil, 220.000 TL olur.
Bu fark net getiri hesabını doğrudan etkiler.
Bakım ve onarım giderleri de önemlidir
Gayrimenkuller zaman içerisinde bakım gerektirir.
Boya, tesisat, kombi, beyaz eşya veya ortak alan kaynaklı masraflar yatırımcıya ek maliyet oluşturabilir.
Özellikle eski binalarda bakım giderlerinin daha sık ortaya çıkması mümkündür.
Bu nedenle yalnızca satın alma fiyatına ve kira gelirine bakmak yerine yapının yaşı ve bakım ihtiyacı da değerlendirilmelidir.
Satın alma maliyeti yalnızca satış bedeli değildir
Net getiri değerlendirmesinde yatırımın toplam maliyetini düşünmek daha sağlıklı olabilir.
Gayrimenkul satın alınırken satış bedelinin yanında:
-
Tapu harcı,
-
Ekspertiz giderleri,
-
Krediyle alımda finansman maliyetleri,
-
Tadilat ve dekorasyon,
-
Taşınmazı kiraya hazır hale getirme giderleri
de oluşabilir.
Bu masraflar yatırımın başlangıç maliyetini artırır.
Dolayısıyla yalnızca “evi kaç liraya aldım?” sorusu yerine “bu yatırım bana toplamda kaça mal oldu?” sorusunu sormak gerekir.
Yüksek brüt getiri her zaman iyi yatırım anlamına gelir mi?
Hayır.
Yüksek brüt getiri dikkat çekici olabilir ancak gayrimenkulün bulunduğu bölgenin geleceği, kiracı profili, boş kalma riski, bakım ihtiyacı ve satış kolaylığı da değerlendirilmelidir.
Örneğin yüksek kira getirisi sunan ancak kiracı bulmanın zor olduğu bir bölgede yatırımcı yıl içerisinde uzun boşluklarla karşılaşabilir.
Bu durumda kağıt üzerindeki yüksek brüt getiri gerçekte daha düşük net kazanca dönüşebilir.
Yatırım yaparken hangi oran daha önemli?
Brüt getiri hızlı karşılaştırma yapmak için oldukça kullanışlıdır.
Fakat yatırım kararı verirken net getiri daha gerçekçi bir gösterge sunar.
En sağlıklı yaklaşım, bir gayrimenkulü değerlendirirken önce brüt getiriyi hesaplamak, ardından tahmini yıllık giderleri düşerek net getiriye bakmaktır.
Böylece farklı taşınmazları daha doğru şekilde karşılaştırabilirsiniz.
Sonuç olarak, yüksek kira geliri tek başına yüksek yatırım getirisi anlamına gelmez. Gayrimenkul yatırımında gerçek kazancı görmek için gelir kadar giderleri de hesaba katmak gerekir.
Brüt getiri size ilk resmi gösterir; net getiri ise yatırımın gerçekte ne kadar kazandırdığını anlamanıza yardımcı olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
