Kiracı olarak yaşadığınız evin satıldığını öğrenmek, özellikle yeni ev sahibinin taşınmazı kendisinin kullanmak istediği durumlarda önemli soru işaretleri yaratabilir. “Ev satıldı, artık çıkmam gerekiyor mu?” veya “Yeni ev sahibi kira sözleşmesini değiştirebilir mi?” gibi sorular bu süreçte sıkça gündeme gelir.
Ancak bir konutun el değiştirmesi, kira sözleşmesinin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın satılması durumunda hem kiracının mevcut sözleşmeden doğan haklarını hem de belirli şartlarda yeni malikin taşınmazı kullanma ihtiyacını dikkate alan bir düzenleme öngörür.
Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
Bu nedenle evin satılmasıyla birlikte kiracının sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, önceki ev sahibinin yerine geçer ve mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Kiracının sırf taşınmaz satıldığı için aynı gün veya kısa süre içerisinde evi boşaltması gerekmez.
Yeni Ev Sahibi Kiracının Sözleşmesini Değiştirebilir mi?
Taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesinin şartlarını tek başına değiştirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğu için kira ilişkisinin devam eden hükümleri de korunur.
Bu nedenle satış sonrasında yalnızca malikin değişmesi, kiracının yeni bir kira sözleşmesi imzalamasını zorunlu hale getirmez. Tarafların yeni bir sözleşme konusunda anlaşması ise ayrıca değerlendirilebilir.
Özellikle kira bedeli, sözleşme süresi ve diğer şartlar konusunda tarafların mevcut sözleşmeyi ve yürürlükteki kira hükümlerini dikkate alması gerekir.
Yeni Malik Kiracının Çıkmasını İsteyebilir mi?
Bazı durumlarda evet. Ancak bunun için yalnızca “evi satın aldım, çıkmanı istiyorum” denmesi yeterli değildir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde özel bir tahliye yolu düzenler.
Yeni malik bu yolu kullanmak istiyorsa kanunda belirtilen bildirim ve dava sürelerine uymak zorundadır.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava yoluyla sona erdirebilir.
Kanunda ayrıca ikinci bir yol da bulunur. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle sona erdirme hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak kullanabilir.
Dolayısıyla taşınmazın satılması ile tahliye arasında otomatik ve anında gerçekleşen bir süreç bulunmaz. Yeni malikin hangi hukuki yolu kullanacağı ve gerekli süreleri takip etmesi önemlidir.
Kiracının Bu Süreçte Nelere Dikkat Etmesi Gerekir?
Kiracının öncelikle mevcut kira sözleşmesini ve taşınmazın satışından sonra kendisine yapılan yazılı bildirimleri dikkatle saklaması gerekir.
Özellikle şu konuların kontrol edilmesi faydalı olabilir:
-
Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri
-
Yeni malikin taşınmazı edinme tarihi
-
Kiracıya gönderilen yazılı bildirimlerin tarihi ve içeriği
-
Kira ödemelerinin düzenli şekilde yapılması
-
Yeni malik ile yapılan yazışmalar ve anlaşmalar
Tahliye talebiyle karşılaşılması durumunda ise yalnızca sözlü görüşmelere dayanmak yerine, sürecin hukuki boyutunun uzman desteğiyle değerlendirilmesi önem taşıyabilir.
Yeni Malik Evi Satın Alırken Kiracıyı Dikkate Almalı mı?
Kiracısı bulunan bir taşınmaz satın alınırken kira ilişkisi de dikkate alınması gereken unsurlardan biridir. Çünkü taşınmazın satın alınması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle alıcı açısından satın alma öncesinde mevcut kira sözleşmesinin süresi, kira bedeli ve taşınmazın kullanım durumu gibi bilgilerin incelenmesi önemlidir.
Satıcı açısından da taşınmazın kiracılı olarak satışa sunulması halinde, mevcut kira ilişkisine ilişkin bilgilerin alıcıya açık ve doğru şekilde aktarılması taraflar arasındaki sürecin daha sağlıklı ilerlemesine yardımcı olabilir.
Ev Satılırsa Kiracının Hakları Devam Eder mi?
Genel kural olarak evin satılması, kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve taşınmazla ilgili kira ilişkisi devam eder.
Bununla birlikte yeni malikin kanunda öngörülen şartları taşıyan bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa, TBK 351 kapsamında tahliye süreci gündeme gelebilir. Bu nedenle “ev satıldı, kiracı kesinlikle çıkmak zorunda” veya “ev satılsa da kiracı hiçbir koşulda çıkarılamaz” şeklinde genel bir yaklaşım doğru değildir.
Satış, Kira İlişkisinin Sonu Değil
Bir evin satılması, kiracının aynı anda evi boşaltmasını gerektiren otomatik bir sonuç doğurmaz. Mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. Ancak yeni malikin kanunda belirtilen şartlar kapsamında taşınmaza ihtiyaç duyması halinde özel tahliye hükümleri uygulanabilir.
Bu nedenle hem taşınmazı satın alan kişinin hem de mevcut kiracının satış sonrasında kira sözleşmesini, yazılı bildirimleri ve kanuni süreleri dikkatle takip etmesi önemlidir.
Önemli Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir tahliye veya kira uyuşmazlığında sözleşmenin içeriği, bildirim tarihleri ve olayın diğer koşulları farklı hukuki sonuçlara yol açabileceğinden uzman görüşü alınması gerekebilir.
