Bir konutu kiraya veren ev sahipleri için kira geliri kadar, taşınmazla ilgili masrafların nasıl karşılanacağı da önemlidir. Özellikle bakım, onarım, aidat ve vergi gibi giderlerde kiracı ile ev sahibinin sorumluluklarının birbirine karıştırılması zaman zaman anlaşmazlıklara yol açabilir.
Peki kiraya verilen bir evde hangi masraflar ev sahibine, hangileri kiracıya aittir?
Ev sahibinin temel sorumluluğu nedir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren, taşınmazı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilecek durumda teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Bu nedenle taşınmazın normal kullanımını engelleyen ve esaslı nitelik taşıyan onarımlar genel olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiralananın kullanıma elverişli şekilde tutulması da kiraya verenin temel yükümlülükleri arasında yer alır.
Esaslı onarım masrafları kime aittir?
Kiralanan evde tesisatın yenilenmesi, ciddi bir yapısal problemin giderilmesi veya binanın temel unsurlarında ortaya çıkan ve olağan kullanımla ilişkilendirilemeyecek büyük onarımlar ev sahibinin sorumluluğunda olabilir.
Burada önemli olan, masrafın olağan kullanım sonucu ortaya çıkan küçük bir bakım ihtiyacı mı yoksa taşınmazın esaslı bir onarımı mı olduğudur.
Örneğin uzun yıllar kullanılan bir tesisatın yenilenmesi ile kiracının kullanımından kaynaklanan küçük bir arızanın giderilmesi aynı şekilde değerlendirilmez.
Küçük bakım ve temizlik giderleri
Kiracı ise kiralananı kullanmasından kaynaklanan olağan temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur.
Örneğin günlük kullanım kapsamında ortaya çıkan temizlik giderleri ve olağan bakım ihtiyaçları kiracının sorumluluğunda değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesi de kiracının, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamasını öngörmektedir.
Ancak küçük bir bakım gideri ile taşınmazın esaslı bir onarım ihtiyacını birbirinden ayırmak gerekir.
Aidat ve apartman giderleri nasıl paylaşılır?
Aidat konusu, kiraya verenler açısından en sık karıştırılan giderlerden biridir.
Apartman veya site giderlerinin tamamının otomatik olarak ev sahibine ya da tamamının kiracıya ait olduğu söylenemez. Giderin niteliğine bakılması gerekir.
Günlük kullanım ve işletme ile ilgili giderler kira sözleşmesi ve ilgili mevzuat çerçevesinde kiracıya yüklenebilir. Buna karşılık binanın ortak alanlarının büyük çaplı bakım, onarım veya güçlendirme giderleri gibi malik sıfatıyla bağlantılı giderler açısından ev sahibinin sorumluluğu gündeme gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine ilişkin düzenlemeler bulunuyor. Kanunun 22. maddesi ise belirli koşullarda kiracının da ortak giderlerden kat malikiyle birlikte sorumlu olabileceğini düzenliyor.
Bu nedenle aidat konusunda yalnızca “aidatı kiracı öder” veya “aidatı ev sahibi öder” şeklinde genel bir yaklaşım yerine, giderin ne için toplandığının ve kira sözleşmesindeki düzenlemelerin incelenmesi gerekir.
Vergi ve benzeri yükümlülükler
Taşınmazın kendisinden kaynaklanan vergi ve benzeri yükümlülükler de ayrıca değerlendirilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 302. maddesi, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin aksi kararlaştırılmadıkça veya kanunda öngörülmedikçe kiraya veren tarafından karşılanacağını düzenler.
Bununla birlikte her vergi veya kullanım giderinin aynı kapsamda değerlendirilmesi doğru değildir. Örneğin taşınmazın kullanımından doğan bazı giderlerin sorumluluğu farklı düzenlemelere tabi olabilir.
Bu nedenle özellikle vergi ve benzeri ödemelerde taşınmazın niteliğine ve ilgili mevzuata bakılması önemlidir.
Kiracı zarar verirse masraf kime ait olur?
Masrafın ortaya çıkış nedeni de sorumluluğun belirlenmesinde önem taşır.
Taşınmazın yaşından, normal yıpranmasından veya olağan kullanımından kaynaklanan bir sorun ile kiracının kusurlu davranışı sonucunda meydana gelen zarar aynı şekilde değerlendirilmez.
Örneğin kiracının taşınmaza olağan kullanım sınırlarını aşacak şekilde zarar vermesi halinde, ortaya çıkan zararın giderilmesine ilişkin sorumluluk kiracının davranışı ve kusuru çerçevesinde değerlendirilebilir.
Bu nedenle ev teslim edilirken taşınmazın mevcut durumunun kayıt altına alınması, özellikle demirbaşların ve mevcut hasarların belirtilmesi ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.
Kira sözleşmesinde giderler açıkça belirtilmeli
Kiraya veren açısından masraflarla ilgili belirsizlikleri azaltmanın en önemli yollarından biri, kira sözleşmesinde giderlerin mümkün olduğunca açık şekilde düzenlenmesidir.
Sözleşmede;
-
Aidat ve ortak giderlerin kapsamı,
-
Elektrik, su ve doğalgaz gibi kullanım giderleri,
-
Bakım ve onarım sorumlulukları,
-
Demirbaşların bakım ve değişim koşulları,
-
Vergi ve benzeri yükümlülükler
gibi konular açıkça belirtilerek tarafların hangi giderlerden sorumlu olduğu konusunda daha net bir çerçeve oluşturulabilir.
Ancak sözleşmeye yazılan her hükmün kanunun emredici düzenlemelerine uygun olması gerektiği unutulmamalıdır.
Ev sahibi için pratik gider kontrolü
Bir taşınmazı kiraya vermeden önce giderleri şu şekilde sınıflandırmak faydalı olabilir:
Ev sahibinin sorumluluğuna girebilecek giderler:
-
Esaslı onarımlar
-
Taşınmazın kullanıma elverişli tutulması için gerekli büyük onarımlar
-
Taşınmazın kendisinden kaynaklanan ve kanunen kiraya verene ait yükümlülükler
-
Malik sıfatıyla bağlantılı bazı ortak giderler
Kiracının sorumluluğuna girebilecek giderler:
-
Olağan kullanım için gerekli temizlik giderleri
-
Olağan bakım giderleri
-
Elektrik, su ve doğalgaz gibi kullanım giderleri
-
Sözleşme ve mevzuat çerçevesinde kiracıya bırakılabilen kullanım kaynaklı giderler
Buradaki ayrımın her taşınmaz ve her kira sözleşmesi için aynı şekilde uygulanamayacağı unutulmamalıdır. Giderin niteliği, kira sözleşmesi, yönetim planı ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya verenler nelere dikkat etmeli?
Kiraya verilen bir taşınmazda masrafların kime ait olduğunu belirlerken yalnızca giderin tutarına değil, neden ortaya çıktığına bakmak gerekir.
Olağan kullanım giderleri ile esaslı onarımlar, kullanım kaynaklı ödemeler ile malik sıfatından doğan yükümlülükler birbirinden ayrılmalıdır.
Ev sahibi açısından en sağlıklı yaklaşım; kira sözleşmesini açık şekilde hazırlamak, taşınmazın teslim durumunu kayıt altına almak ve büyük bakım veya onarım gerektiren durumlarda sorumluluğun hangi tarafa ait olduğunu ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirmektir.
Böylece hem kira ilişkisinin daha düzenli yürütülmesi hem de ileride ortaya çıkabilecek masraf anlaşmazlıklarının azaltılması mümkün olabilir.
