Bir gayrimenkul satın alırken yalnızca evin fiziksel durumuna ve satış fiyatına bakmak yeterli değildir. Taşınmazın hukuki ve teknik durumunun da satın alma öncesinde kontrol edilmesi gerekir.
Tapu bilgileri, takyidatlar, imar durumu, yapı belgeleri ve bazı durumlarda sigorta kayıtları; satın alma kararının daha bilinçli verilmesine yardımcı olabilir. Peki bir gayrimenkul alırken hangi belgeler ve bilgiler kontrol edilmeli?
Tapu kaydı ve taşınmaz bilgileri
İlk kontrol edilmesi gereken belgelerin başında taşınmaza ait tapu bilgileri gelir.
Tapu kaydında taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm bilgileri, yüzölçümü ve mülkiyet durumu gibi temel bilgiler yer alır. Satın alınmak istenen taşınmazın ilanda veya satıcı tarafından belirtilen bilgilerle tapu kayıtlarının birbiriyle uyumlu olması önemlidir.
Tapu senedinin bulunması tek başına yeterli görülmemeli; taşınmazın güncel kayıtlarının da incelenmesi gerekir.
Takyidat kayıtları kontrol edilmeli
Gayrimenkul satın alırken en önemli kontrollerden biri de taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, şerh, beyan veya benzeri kısıtlama bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır.
Bu kayıtlar taşınmazın satışını veya kullanımını etkileyebilecek hukuki durumlar hakkında bilgi verebilir.
Özellikle daha önceki bir satış işleminden veya ilandaki bilgilerden hareketle taşınmazın tamamen sorunsuz olduğu varsayılmamalıdır. Güncel tapu kayıtlarının kontrol edilmesi, satın alma sürecinde sonradan ortaya çıkabilecek sorunların önüne geçilmesine yardımcı olabilir.
İmar durumu incelenmeli
Özellikle arsa, arazi veya üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda imar durumu mutlaka araştırılmalıdır.
İmar durumu; taşınmazın hangi amaçla kullanılabileceği, yapılaşma koşulları ve ilgili plan kararları hakkında önemli bilgiler sağlayabilir.
Bir arsanın konut alanında bulunması ile ticaret, sanayi, sosyal donatı veya başka bir kullanım kararına sahip olması aynı anlama gelmez. Bu nedenle yalnızca “imarlı” ifadesine bakmak yerine ilgili belediyeden taşınmazın güncel imar durumunun ve plan koşullarının öğrenilmesi önemlidir.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
Üzerinde bina bulunan bir gayrimenkul satın alınırken yapının yasal durumunun da araştırılması gerekir.
Taşınmazın yapı ruhsatı ve mevcutsa yapı kullanma izin belgesi (iskan) gibi belgeleri incelenebilir. Yapının projeye ve izinlere uygunluğu konusunda gerekli kontrollerin yapılması, özellikle yeni veya yüksek bedelli taşınmazlarda önem taşır.
Satış sırasında tapuda konut olarak görünen bir taşınmazın fiili kullanımının veya yapısal özelliklerinin farklı olması gibi durumlar ayrıca araştırılmalıdır.
DASK poliçesi kontrol edilmeli
Konut ve bina niteliğindeki taşınmazların satış işlemlerinde Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi de önem taşıyan belgeler arasında yer alır. TKGM'nin satış işlemlerine ilişkin bilgilendirmesinde bina, ev, daire ve apartmandaki dükkân gibi taşınmazlar için DASK poliçesi belirtilmektedir.
Ancak DASK'ın bulunması, binanın deprem güvenliğine ilişkin bütün soruların yanıtlandığı anlamına gelmez. Binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, geçmişteki hasar durumu ve gerekli görülüyorsa teknik incelemeler ayrıca değerlendirilmelidir.
Emlak beyan değeri ve satış bedeli
Satış işlemlerinde taşınmazın emlak beyan değeri de dikkate alınır. TKGM'nin satış için gerekli belgeler arasında emlak beyan değerini belirtmesi, bu bilginin tapu işlemleri açısından önemini gösteriyor.
Satış bedeli ile ilgili mali yükümlülükler değerlendirilirken yalnızca ilan fiyatına odaklanılmamalı; tapu harcı ve diğer işlem giderleri de hesaba katılmalıdır.
Vekâletname varsa temsil yetkisi incelenmeli
Gayrimenkul sahibi satış işlemine kendisi katılmıyorsa ve işlem bir temsilci aracılığıyla yürütülüyorsa, vekâletname veya diğer temsil belgelerinin de kontrol edilmesi gerekir.
TKGM, satış işleminde temsil bulunması halinde temsile ilişkin belgenin sunulmasını öngörüyor.
Bu nedenle satış işlemini bir vekil yürütüyorsa, vekâletnamenin kapsamının ve geçerliliğinin işlem açısından uygun olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Borç ve aidat durumu da araştırılmalı
Belgelerin yanı sıra taşınmazın günlük kullanımından kaynaklanan mali yükümlülüklerin de araştırılması faydalıdır.
Özellikle apartman ve site içerisindeki konutlarda;
-
Ödenmemiş aidat,
-
Ortak gider borçları,
-
Devam eden büyük bakım veya yenileme çalışmaları,
-
Yaklaşan yüksek tutarlı ortak giderler
gibi konular hakkında yönetimden bilgi alınabilir.
Bu bilgiler tapu kaydında görülmeyebileceği için yalnızca resmi tapu belgelerine bakmak her zaman yeterli olmayabilir.
Belgeleri kontrol etmek neden önemli?
Gayrimenkul satın almak yüksek maliyetli bir karar olduğu için yalnızca taşınmazın görünümüne veya satış fiyatına göre hareket etmek çeşitli riskler doğurabilir.
Tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, yapı belgeleri ve taşınmazın mevcut kullanımına ilişkin bilgiler birlikte değerlendirildiğinde gayrimenkul hakkında daha kapsamlı bir tablo ortaya çıkar.
Üstelik bazı resmi bilgilere dijital kanallar üzerinden ulaşmak da mümkün. Web Tapu üzerinden taşınmaz bilgileri görüntülenebilir, başvuru yapılabilir ve belirli koşullarda resmi geçerliliği bulunan QR kodlu belgeler alınabilir.
Gayrimenkul almadan önce kısa kontrol listesi
Satın alma kararından önce şu başlıkların kontrol edilmesi faydalı olabilir:
✓ Tapu ve taşınmaz bilgileri
✓ İpotek, haciz, şerh ve diğer takyidatlar
✓ İmar durumu ve plan koşulları
✓ Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
✓ DASK poliçesi
✓ Emlak beyan değeri
✓ Apartman veya site aidat ve borç durumu
✓ Varsa vekâletname ve temsil yetkisi
✓ Taşınmazın fiili durumu ile resmi kayıtlarının uyumu
Gayrimenkul satın alırken belge kontrolü, yalnızca tapu müdürlüğündeki işlemin sorunsuz tamamlanması için değil, satın alınan taşınmazın hukuki ve teknik durumunun anlaşılması açısından da önemlidir. Bu nedenle satın alma kararından önce resmi kayıtların incelenmesi ve gerekli durumlarda ilgili uzmanlardan destek alınması, sürecin daha güvenli ilerlemesine yardımcı olabilir.
