Gayrimenkulün tapu kaydındaki niteliği ile sahadaki mevcut durumu her zaman aynı olmayabilir.
Örneğin tapuda “arsa” olarak kayıtlı bir parselin üzerinde daha sonra bir yapı inşa edilmiş olabilir. Benzer şekilde tapuda yapılı görünen bir taşınmazdaki bina zaman içerisinde yıkılmış olabilir.
Bu tür durumlarda tapu ve kadastro kayıtlarının mevcut duruma uygun hale getirilmesi için cins değişikliği işlemi gündeme gelir.
Geçmişte yaygın olarak “cins tashihi” olarak kullanılan ifade de genellikle bu işlemi anlatmak için kullanılmaktadır.
Cins değişikliği nedir?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, cins değişikliğini bir taşınmazın cinsinin yapısızken yapılı hale gelmesi, yapılıyken yapısız hale gelmesi veya bağ, bahçe, arsa ve benzeri nitelikler arasında mevzuata uygun biçimde değiştirilmesi amacıyla pafta ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlar.
Kısacası işlem, taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarında yer alan niteliğinin mevcut ve hukuki durumuna uygun hale getirilmesini amaçlar.
Hangi durumlarda cins değişikliği gerekebilir?
En bilinen örnek, arsa üzerine yeni bir bina yapılmasıdır.
Tapu kaydında taşınmaz hâlâ “arsa” olarak görünüyorsa, gerekli koşullar sağlandığında yapılaşmanın kayıtlara işlenmesi gerekebilir.
Bunun dışında:
-
Tapuda yapılı görünen binanın tamamen ortadan kalkması,
-
Taşınmazın kullanım niteliğinin mevzuata uygun biçimde değişmesi,
-
Kadastro ve tapu kayıtlarının mevcut duruma göre güncellenmesinin gerekmesi
gibi durumlarda cins değişikliği gündeme gelebilir.
Ancak her fiziksel değişiklik otomatik olarak tapu kaydındaki cinsin değiştirilebileceği anlamına gelmez. İşlemin imar, yapı ve kadastro mevzuatına uygun olması gerekir.
Cins değişikliği neden önemlidir?
Tapu kaydındaki nitelik, taşınmazla ilgili birçok işlem açısından önem taşır.
Gerçekte üzerinde bina bulunan bir taşınmazın kayıtlarda yalnızca arsa olarak görünmesi, ilerleyen süreçlerde satış, değerleme, kredi veya başka resmi işlemler sırasında ek inceleme gerektirebilir.
Bu nedenle fiili durumla resmi kayıtların mümkün olduğunca uyumlu olması önemlidir.
Özellikle gayrimenkul satın alırken taşınmazın tapudaki niteliği ile yerinde görülen kullanım biçiminin uyuşup uyuşmadığı kontrol edilmelidir.
Cins değişikliği başvurusu nasıl yapılır?
Cins değişikliği, teknik boyutu bulunan kadastro işlemlerinden biridir.
TKGM'nin işlem rehberine göre malik veya yetkili temsilcisi tarafından başvuru yapılabilir. İşlemin niteliğine ve taşınmazın bulunduğu bölgeye göre LİHKAB veya ilgili kadastro birimleri süreçte görev alabilir.
Teknik çalışmalar tamamlandıktan sonra tescil bildirimi hazırlanır ve gerekli kontrollerin ardından değişiklik tapu siciline yansıtılır.
Günümüzde bazı başvuru süreçleri Web Tapu ve elektronik sistemler üzerinden de yürütülebilmektedir.
LİHKAB nedir ve süreçte ne yapar?
LİHKAB, Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu anlamına gelir.
Bu bürolar mevzuat kapsamında belirli kadastro teknik hizmetlerini gerçekleştirmeye yetkilidir.
TKGM'ye göre cins değişikliği de LİHKAB tarafından yürütülebilen tescile tabi kadastro teknik hizmetleri arasındadır.
Hazırlanan teknik dosya gerekli kontroller için kadastro müdürlüğüne iletilir ve uygun bulunması halinde tapu sicilindeki tescil aşamasına geçilir.
Cins değişikliği ile kat mülkiyeti aynı işlem midir?
Hayır.
Cins değişikliği taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarındaki niteliğinin değiştirilmesiyle ilgilidir.
Kat mülkiyeti ise bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet haklarının kurulmasını sağlayan farklı bir hukuki işlemdir.
Bu nedenle bir taşınmazın cins değişikliği yapılmış olması tek başına binadaki dairelerin kat mülkiyetine geçtiği anlamına gelmez.
Ev veya arsa satın alırken neye dikkat edilmeli?
Taşınmazın tapu kaydındaki niteliğini kontrol ederken yerinde gördüğünüz yapıyla karşılaştırın.
Örneğin üzerinde bina bulunan bir gayrimenkulün tapusunda yalnızca “arsa” yazıyorsa bunun nedeni araştırılmalıdır.
Aynı şekilde mevcut bina, eklentiler ve bağımsız bölümlerin resmi kayıtlarla uyumu da satın alma kararı öncesinde değerlendirilmelidir.
Özellikle:
-
Tapudaki taşınmaz niteliğini,
-
Yapının ruhsat ve iskan durumunu,
-
Kadastro bilgilerini,
-
Bağımsız bölüm bilgilerini
birlikte kontrol etmek daha sağlıklı bir değerlendirme sağlar.
Sonuç olarak, cins değişikliği yalnızca tapudaki bir kelimenin değiştirilmesi değildir. Taşınmazın teknik ve hukuki durumunun resmi kayıtlara doğru şekilde yansıtılmasını sağlayan bir işlemdir.
Bir gayrimenkulün tapu niteliği ile mevcut durumu arasında farklılık varsa bunun nedeni satış öncesinde mutlaka araştırılmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gerekli belgeler ve işlem yöntemi taşınmazın niteliğine göre değişebilir.
