Bir gayrimenkulün tapu kaydı incelenirken yalnızca taşınmaz sahibinin kim olduğuna bakmak yeterli değildir. Tapu sicilinde yer alan şerhler de taşınmazla ilgili önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.
Satış vaadi, kira, önalım hakkı veya tasarruf yetkisini sınırlandıran bazı kararlar tapu sicilinde şerh olarak görülebilir.
Peki tapuda şerh tam olarak nedir ve üzerinde şerh bulunan bir taşınmaz satın alınabilir mi?
Tapuda şerh nedir?
Şerh, kanunda öngörülen bazı kişisel hakların veya taşınmaz sahibi üzerindeki belirli tasarruf kısıtlamalarının tapu siciline kaydedilmesidir.
Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü kapsamında kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan durumlar ve geçici tescil şerhleri tapu sicilinin şerhler bölümüne kaydedilebilir.
Şerhin amacı, belirli bir hukuki durumun yalnızca taraflar arasında kalmamasını ve şartları oluştuğunda taşınmaz üzerinde daha sonra hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlamaktır.
Bu nedenle gayrimenkul satın alırken şerh kaydı önemli bir kontrol noktasıdır.
Tapuya hangi haklar şerh edilebilir?
Her sözleşme veya kişisel anlaşma tapuya şerh edilemez. Bunun için mevzuatta şerhe izin verilmiş olması gerekir.
Örneğin bazı durumlarda:
-
Taşınmaz satış vaadi,
-
Kira hakkı,
-
Alım hakkı,
-
Önalım hakkı,
-
Gerialım hakkı,
-
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bazı haklar
tapuya şerh edilebilir.
Bunların yanında haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu gibi farklı hukuki durumlarla ilgili kayıtlar da taşınmazın tasarruf edilme biçimini etkileyebilir.
Ancak her şerhin sonucu aynı değildir. Bazıları yalnızca üçüncü kişileri bilgilendirirken bazı kayıtlar satış veya başka bir tapu işlemi üzerinde önemli kısıtlamalar oluşturabilir.
Şerhli bir taşınmaz satılabilir mi?
Burada tek bir cevap vermek mümkün değildir.
Bir taşınmazın üzerinde şerh bulunması her zaman satışın yapılamayacağı anlamına gelmez. Öncelikle şerhin türü, içeriği ve hukuki etkisi incelenmelidir.
Örneğin bir kişisel hakkın şerhi taşınmazın devrini tamamen engellemeyebilir ancak yeni malik açısından belirli yükümlülüklerin devam etmesine yol açabilir.
Buna karşılık taşınmaz üzerinde tasarrufu yasaklayan bir mahkeme kararı veya ilgili mevzuat kapsamında satışa engel oluşturan bir kayıt varsa devir işlemi gerçekleştirilemeyebilir.
Bu nedenle yalnızca “şerh var mı?” sorusunu değil, “hangi şerh var ve bu şerh ne sonuç doğuruyor?” sorusunu sormak gerekir.
Aile konutu şerhi ne anlama gelir?
En sık karşılaşılan şerhlerden biri aile konutu şerhidir.
Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri konuttur. Türk Medeni Kanunu kapsamında aile konutu üzerinde bazı tasarruflarda diğer eşin rızası önem taşıyabilir.
Tapu kaydında aile konutu şerhi görülmesi durumunda, satış işlemi öncesinde bu kaydın hukuki sonucu mutlaka değerlendirilmelidir.
Özellikle ikinci el konut satın alırken bu tür kayıtların işlemden önce kontrol edilmesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Satış vaadi şerhi neden önemlidir?
Bir taşınmazın başka bir kişiye satılacağına ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi belirli şartlarla tapu siciline şerh edilebilir.
Bu durumda taşınmazı daha sonra satın almak isteyen bir kişinin tapu kaydındaki satış vaadi şerhini görmezden gelmemesi gerekir.
Çünkü şerh edilen hak, şartları bulunduğunda taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Dolayısıyla bir konutun mevcut malikinin satış yapmaya hazır olması, tapu kaydındaki diğer hakların önemsiz olduğu anlamına gelmez.
Tapudaki şerhler nasıl kontrol edilir?
Taşınmaz satın almadan önce güncel tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir.
Malik kendi taşınmazına ilişkin bilgileri Web Tapu ve ilgili dijital hizmetlerden görebilir. Satış işleminde ise tapu müdürlüğünde taşınmaz üzerindeki kayıtlar işlem kapsamında değerlendirilir.
Alıcı açısından en önemli nokta, satış tamamlanmadan önce taşınmaz üzerinde bulunan şerh, beyan, ipotek ve diğer takyidatların ne anlama geldiğini bilmektir.
Özellikle açıklaması anlaşılmayan bir kayıt bulunuyorsa yalnızca emlak ilanındaki veya satıcının sözlü açıklamasındaki bilgiyle yetinmemek gerekir.
Şerh nasıl kaldırılır?
Bir şerhin kaldırılması tapu terminolojisinde genellikle terkin olarak ifade edilir.
Ancak her şerhin kaldırılma yöntemi aynı değildir.
Bazı şerhler hak sahibinin talebiyle, bazıları ilgili kurumun yazısıyla, bazıları ise mahkeme kararı veya şerhe konu hakkın sona ermesi sonucunda terkin edilebilir.
Bu nedenle “şerhi satış sırasında kaldırırız” şeklindeki genel bir ifade yerine ilgili şerhin hangi belge ve işlemle kaldırılabileceği önceden araştırılmalıdır.
Ev alırken neden kontrol edilmeli?
Tapudaki şerhler bir konutun fiziksel özelliklerinden görünmez.
Bir daireyi gezdiğinizde binanın durumunu, manzarasını veya kullanım alanını değerlendirebilirsiniz; ancak taşınmaz üzerindeki hukuki kayıtları ancak tapu sicili üzerinden öğrenebilirsiniz.
Bu nedenle gayrimenkul satın alma sürecinde:
-
Güncel tapu kaydını kontrol etmek,
-
Şerh ve beyanları incelemek,
-
İpotek ve haciz gibi kayıtları araştırmak,
-
Anlaşılmayan kayıtların hukuki etkisini öğrenmek
önemli adımlardır.
Sonuç olarak, tapuda şerh bulunması tek başına taşınmazın satın alınamayacağı anlamına gelmez. Ancak şerhin türü, kimin lehine olduğu ve satış sonrasında nasıl bir sonuç doğuracağı mutlaka değerlendirilmelidir.
Gayrimenkul satın alırken yalnızca taşınmazı değil, onun tapu sicilindeki hukuki durumunu da satın aldığınızı unutmamak gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut bir taşınmaz üzerindeki şerhin hukuki sonucu kaydın niteliğine göre farklılık gösterebilir.
